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柯**与安徽**酒文化投资有限公司、安徽***商业运营管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

2016/12/20

安徽省合肥市包河区人民法院

2016)皖0111民初8428

原告:柯**,女,1981101日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。

委托代理人:戚仁兵,安徽品涵律师事务所律师。

委托代理人:林宗,安徽品涵律师事务所律师。

被告:安徽奥福酒文化投资有限公司,住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼,统一社会信用代码9134010006650615151-1)。

法定代表人:许**,该公司执行董事兼总经理。

被告:安徽东大门商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区包河经济开发区花园大道17号,统一社会信用代码91340100MA2MRM18X41-1)。

法定代表人:许**,该公司执行董事兼总经理。

上述两位被告共同的委托代理人:许长江,安徽**律师事务所律师。

上述两位被告共同的委托代理人:董成林,安徽**律师事务所律师。

原告柯**诉被告安徽奥福酒文化投资有限公司(以下简称奥福酒文化公司)、安徽东大门商业运营管理有限公司(以下简称东大门公司)商品房买卖合同纠纷一案,本院于2016927日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯**及其委托代理人林宗,被告奥福酒文化公司、东大门公司的共同委托代理人许长江、董成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告柯**向本院提出诉讼请求:1.解除与被告奥福酒文化公司签订的《商品房买卖合同》及与被告东大门公司签订的《委托运营管理合同》;二、被告奥福酒文化公司返还购房款136244元;三、两被告承担本案全部诉讼费用。后原告柯**当庭变更诉讼请求如下:1、解除与被告奥福酒文化公司签订的《商品房买卖合同》;2.被告奥福酒文化公司、东大门公司共同返还购房款136244元;3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:201622日,原告与被告奥福酒文化公司签订一份《商品房买卖合同》,约定原告购买被告奥福酒文化公司位于包河区繁华大道与徽州大道交口的奥福时代广场4层商4343(室、号),总价款246244元。合同签订同日,被告奥福酒文化公司又安排其下属企业即被告东大门公司与原告签订《委托经营管理合同》。被告奥福酒文化公司将商铺划分成几到几十平米不等的蚁型商铺,现实中铺与铺之间的界址无法分清,原告的合法权益无法得到保障。被告东大门公司是被告奥福酒文化公司的全资子公司,且两被告的控股股东、法人、财务、经营业务、办公地址、办公人员等基本雷同,属于公司混同,故上述两个协议属于典型的售后返租,严重违反了建设部《商品房销售管理办法》等法律法规的明令禁止规定。因合肥商业地产售后返租都侵害了买房利益,引发了大量的群体性问题。原告的预期商业目的肯定无法实现,故原告诉至法院,提出如上诉请。

被告奥福酒文化公司辩称:一、原告诉请要求解除《商品房买卖合同》无事实基础。原告主张购买的商铺无法分清界址致原告权益无法保障不能成立,因涉案项目为商业整体开发,业经建设用地规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可,商铺划分方案已经各级行政主管部门许可批准,且买卖合同后附图纸已显示合同所涉商铺区位及铺号。待房屋交接时,被告会协助原告依合同办理产权登记手续。原告还主张因合肥商业地产的售后返租都侵害了买方的利益,虽然售后返租在合肥商业地产开发市场上的确大量存在,业主与开发商的纠纷也时有发生。本案中,原告并未举证证明双方已签订《委托运营管理合同》及案涉商品房买卖系售后返租的模式。但合肥市场存在的售后返租也并未都侵犯了买方的利益,且原告对该主张亦未举证证明,也不符合客观实际,不能成立。原告主张被告的广告系虚假广告宣传欺诈不能成立,广告是正常的商业行为,原告没有证据证明被告的广告存在虚假甚至欺诈,另案涉广告宣传中的说明并不构成房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺。二、原告诉请要求解除《商品房买卖合同》无法律依据。两被告公司是否混同与原告诉请无关。公司法中关于否认公司法人独立地位的相关规定均用于保护被告否定独立地位公司之债权人利益而设。本案中,原告诉请的债务人为被告奥福酒文化公司,而否定法人独立地位的公司却为被告东大门公司,不符合前述法律规定适用的前提和目的。另原告并无证据证明原告曾与被告东大门公司签订了《委托经营管理合同》,被告东大门公司并非原告诉称的债务人。原告主张的买卖合同与管理合同属于售后返租严重违反法律法规不能成立。原告依据的《商品房销售管理办法》系部门规章,并非合同效力认定之依据。综上,原告诉请无事实和法律依据,不能成立,请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

被告东大门公司辩称:一、被告东大门公司并非涉案买卖合同的当事人,非本案适格被告。二、原告未举证证明其主张的委托经营管理合同已签订,诉请不能成立。综上,请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明:2016718日,柯**与奥福酒文化公司签订一份《商品房买卖合同》,约定柯**购买奥福酒文化公司开发的位于合肥市包河区繁华大道与徽州大道交口奥福时代广场4层商4343(室、号)商品房,用途为商业,总房款246244元,首付款126244元在2016718日前支付,余款120000元办理按揭贷款,2017630日前奥福酒文化公司将取得商品房规划许可证正本的商品房交付给柯**。柯**还在合同后附的商铺位置图上签名、捺印。上述商品房买卖合同经网上认购备案确认(备案单号1607009647)。柯**2016614日交款126244元,奥福酒文化公司出具了相应收款收据。

另查明:奥福酒文化公司系东大门公司的唯一法人股东。

以上事实,除有双方当事人当庭陈述外,还有《商品房买卖合同》、合肥市商品房网上认购备案确认单、收据、广告宣传册页等证据在卷佐证,证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求,可以作为定案依据。

本院认为:原告柯**与被告奥福酒文化公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应受此约束。本案的争议焦点是原告柯**以被告奥福酒文化公司存在售后包租、广告欺诈为由解除合同是否符合合同法定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。本案中,原告主张被告奥福酒文化公司存在售后包租的行为,但其并未提供充分证据加以证明,即便原告确曾与被告东大门公司签订有相应的委托经营管理合同,两被告的法定代表人相同、被告奥福酒文化公司系被告东大门公司的股东,存在关联关系,但两被告均系依法领取营业执照的独立法人,若原告认为被告奥福酒文化公司构成售后包租,可依据《商品房销售管理办法》的相关规定,向有关机构进行投诉,但以此为由要求解除涉案的买卖合同,不符合合同法定解除的条件。同理,原告主张被告奥福酒文化公司存在广告欺诈要求解除合同,也不符合合同法定解除的条件。原告还认为购买的商品房界址不清、将来利益无法实现,本院认为原告与被告奥福酒文化公司签订的买卖合同业经备案确认,且在原告签订合同时在后附的商铺位置图上签字确认,原告作为完全民事行为能力,购买涉案商品房的用途为商业即为投资行为,应当知晓投资存在风险,在签订合同前应当谨慎权衡并对风险存在一定程度的预见和判断,现合同成立并生效且原告已交付了首付款的情况下,原告以界址不清、利益无法实现为由,要求解除合同,无事实和法律依据,本院不予支持,故原告第二项诉请主张要求返还购房款,本院亦不予支持。据此,依照《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条规定,判决如下:

驳回原告柯**的全部诉讼请求。

案件受理费3126元减半收取1563元,由原告柯**负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员  胡翠

二〇一六年十二月二十日

书记员  张燕

附本案适用的法律条文:

《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。